انهيار العقارات في مصر.. أزمة مستمرة وحلول مجمدة (مدفوع بالبيانات)

551 قتيلا على الأقل في أكثر من 800 حادثة خلال 7 سنوات

الإسكندرية تسجل ربع وقائع انهيار العقارات

حداد سعيد حداد: 50 عاما العمر الافتراضي للمباني عالميا

تكلفة الترميم بشكل عام تعادل مرتين إلى أربع مرات تكلفة الإنشاء الجديد

رأفت شميس: غياب الصيانة الجاني الأول.. والعلاقة بين المالك والمستأجر أحد الأسباب

صندوق إقراض لأعمال الصيانة.. واتحاد الشاغلين.. والفحص الدوري أدوات غير مفعلة

 

“بيتنا وقع، وخسرنا معاه كل حاجة، ومن وقتها بقينا في الشارع” يحكي إبراهيم سلمان، رب الأسرة الخمسيني، عن حادثة انهيار منزله بمنطقة الدقي في محافظة الجيزة أواخر يناير الماضي.

قضت الأسرة نحو شهر في الشارع، حتى انتقلت الزوجة، والابتنين، إلى شقة بالإيجار مقابل 600 جنيه شهريًا، بينما استقر إبراهيم، الذي يعاني من إعاقة في قدمه، داخل زاوية (مسجد) بالمنطقة نفسها؛ بسبب صعوبة التنقل صعودًا ونزولاً من السلم.

بحثت الأسرة طويلًا عن شقة أخرى، في دور أرضي أو أول على الأكثر، لكنّ ارتفاع أسعار الإيجارات وقف حائلًا “أقل حاجة 6 آلاف جنيه، وبالعافية لقينا الشقة دي” بحسب إبراهيم.

 

 

أسرة “إبراهيم” واحدة من آلاف الأسر التي عانت من حوادث انهيار العقارات المتكررة في السنوات الأخيرة.

وفي غياب إحصاءات رسمية معلنة، يوثق التحقيق أكثر من 800 حادثة سقوط عقار خلال 7 سنوات (2017- 2023)، أسفرت عن 551 قتيلًا و1088 مصابًا، وذلك استنادًا إلى أرشيف الصحف المحلية.

 

 

 

(ضحايا انهيار العقارات خلال 7 سنوات)

 

وسجل العام 2017 العدد الأكبر من الحوادث بنحو 149 حادثة، فيما كان 2022 الأقل بما يقارب 96 واقعة.

وشهدت الإسكندرية واحدة من كل 4 حوادث انهيار عقار خلال الفترة نفسها.

 

 

(832 حادثة انهيار عقار خلال 7 سنوات )

 

منزل صابرين عبد الحليم، كان واحدًا من 3 عقارات انهارت جزئيًا في وقتٍ واحد بمنطقة كفر عشري في محافظة الإسكندرية قبل عامين.

“سمعنا صوت طقطقة جامدة، بعدها لقينا شروخ كبيرة في الحيطان؛ سيبنا كل حاجة ونزلنا نجري على الشارع” تقول صابرين.

قبل حادثة الانهيار، تصدّع جداران في اثنين من العقارات الثلاثة على أوقات متقاربة؛ نتيجة أعمال إنشائية في الجوار.

تتذكر صابرين: “هيئة السكة الحديد كانت بتبني مبنى إداري تحت بيوتنا، والحفر شغال كانت بيوتنا بتتهز، وكنا بنصرخ في العمال، يقولوا لنا ما تقلقوش، لحد ما بيوتنا وقعت”.

 

 

 

وفي الإسكندرية أيضًا، لا تنسى هند فراج اللحظات الأخيرة الصعبة التي عاشتها، وأسرتها، داخل شقتها في العقار المائل بمنطقة كوم الشقافة في كرموز بالإسكندرية مطلع فبراير 2021.

أسرة هند، وجيرانها، غادرت العقار، الذي بات آيلًا للسقوط، إلى مدرسة بالمنطقة نفسها لعدة أيام، حتى أبلغهم محافظ الإسكندرية بصدور تعليمات من رئيس الجمهورية بتوفير وحدات سكنية بديلة في مشروع بشائر الخير.

 

آيل للسقوط

وتعاني الإسكندرية من وجود آلاف العقارات الآيلة للسقوط أو الصادر بحقها قرارات إزالة، بحسب النائب السكندري محمود عصام عن تقديرات رسمية أعدّتها المحافظة.

وينبّه الباحث العمراني أحمد زعزع إلى أن مصر لديها نسبة مرتفعة من حوادث انهيار العقارات، مضيفًا: “لكن هذا الأمر يبقى تقديريًا في ظل غياب حصر رسمي بعدد الحوادث أو المباني الآيلة للسقوط”.

ويزيد عدد العقارات الآيلة للسقوط على 97 ألفًا، بينما يحتاج قرابة 430 ألف عقار إلى “ترميم كبير”، من إجمالي أكثر من 13 مليون مبنى سكني، وفق “تعداد المنشآت” الصادر عن الجهاز المركزي للتعبئة العامة والإحصاء عام 2017.

ويقصد بحاجة المبنى إلى “ترميم كبير” أنه يعاني عيوبًا هيكلية خطيرة مثل سقوط بعض ألواح التسقيف أو بعض بلاط السقف ووجود صدوع أو ثقوب في الجدران الخارجية وعدم وجود سلالم وما إلى ذلك، بحسب الأمم المتحدة.

وتصدَّرت الشرقية قائمة المحافظات الأعلى في عدد العقارات الآيلة للسقوط، بأكثر من 11 ألفا، تليها المنيا بما يزيد على 10 آلاف، ثم سوهاج بنحو 7 آلاف عقار.

ولم يرد المتحدث باسم وزارة التنمية المحلية، الدكتور خالد قاسم، على طلب معد التحقيق حول إحصاءات رسمية أحدث بشأن العقارات الآيلة للسقوط أو الوقائع التي تعاملت معها الوحدات المحلية حتى موعد النشر.

 

غياب الصيانة الجاني الأول

وعدَّ الدكتور رأفت شميس، رئيس الجهاز الفني للتفتيش على أعمال البناء، غياب الصيانة السبب الرئيسي لانهيار العقارات، وبخاصة القديمة التي يزيد عمرها على 40 أو 50 عامًا، وتمثل غالبية الحوادث.

ووقع 96% من الحوادث في عقارات قديمة، بينما 1% بمبانٍ حديثة، و3% خلال أعمال البناء.

كما نبّه شميس إلى أن العلاقة بين المالك والمستأجر في حالات الإيجار القديم قد تكون واحدة من أسباب انهيار العقارات.

ويوضح أن “مالك العقار إما أن يكون مهتمًا بالصيانة لكن لا يملك الموارد الكافية للتنفيذ، فهي مكلفة جدًا، أو غير مهتمًا ومن مصلحته انهيار العقار؛ فبدلًا من تحصيل 50 أو 60 جنيهًا شهريًا ستؤول إليه قطعة الأرض، التي يمكن أن تدر عليه ملايين الجنيهات”.

ويعيش نحو أسرة واحدة من كل 10 في مسكن إيجار، نصفهم تقريبًا بنظام الإيجار القديم، بحسب “تعداد المنشآت” لعام 2017.

 

(حيازة الوحدات السكنية)

كما يشير إلى أن التدخل غير السليم هندسيا، في حالة الصيانة أو التعديلات الإنشائية، يمثل جزءًا كبيرًا من المشكلة؛ فبعد فترة زمنية معينة تعمل الأعمدة الخرسانية مع الحوائط في منظومة واحدة، وهنا لا يتخيل البعض أن إزالة حائط دون الاقتراب من الأعمدة قد يؤدي إلى انهيار عقار بالكامل.

وكانت الصيانة غير السليمة أحد أسباب انهيار منزل إبراهيم سلمان، قائلًا: “البيت كان طالع له قرار إزالة بعد زلزال 92، لكن أصحاب البيت كانوا بيرمّموه وينكّسوه كل شوية”.

وأضاف: “آخر مرة كان السلم مكسور، والمقاول صلحه من غير ما يعمل حيطة جديدة تسنده، وبعد كام يوم البيت وقع”.

50 عامًا العمر الافتراضي

ويصل العمر الافتراضي للمباني عالميًا 50 عامًا، وفق الدكتور حداد سعيد حداد، رئيس معهد بحوث المنشآت الخرسانية، مضيفًا: “وقد يمتد إلى 150 عامًا بشرط إجراء الصيانة الدورية المطلوبة”.

والبناء على تربة غير مناسبة أو التعلية بشكل عشوائي لا يراعي القدرة على استيعاب الأحمال الزائدة سببان رئيسيان لانهيار العقارات الحديثة التي درسها المعهد التابع للمركز القومي لبحوث الإسكان والبناء.

“أحيانا تجد مبنى من دورين يرتفع بالمخالفة إلى 4 أدوار ثم 6 فأكثر؛ فتؤدي زيادة الأحمال على الأعمدة أو الأساسات إلى انهيار العقار” يشرح حداد.

وشهدت الفترة من 2017 حتى 2023 إصدار ترخيص بناء واحد مقابل نحو 3 مخالفات. ويمثل “البناء دون ترخيص” 4 من كل 5 مخالفات.

 

 

(مخالفات البناء مقابل التراخيص الجديدة)

وفتحت الحكومة باب التصالح في بعض مخالفات البناء، وفق عدة ضوابط، منها: عدم وجود أي تهديد لسلامة المبنى أو القاطنين به.

 

مياه الأمطار عامل جانبي

وقد تكون الأمطار الغزيرة عاملًا جانبيًا في انهيار المباني، وبخاصة المبنية بالطوب اللبن أو الطين، وغيرها من البنايات التي تفتقر لأي اشتراطات هندسية، ومنها: استخدام دهانات مناسبة وعزل الأسطح وتنفيذها بميل يصب في ماسورة صرف صحي، بحسب الدكتور حداد.

وأوضح: “في بعض المباني العشوائية نجد السطح على الخرسانة مباشرةً، دون عزل، ومع تعاقب الأمطار قد تؤدي المياه إلى صدأ الحديد في الأسقف والأعمدة”.

وتابع: “كذلك في حالات السيول، وهي نادرة للغاية داخل المدن المصرية، قد تصل المياه إلى التربة، وتؤثر في كفاءتها”، مشيرًا إلى وجود أكواد بناء مخصصة للزلازل والرياح، لكن لا يوجد ما يتعلق بالأمطار؛ “فمصر ليست دولة مطيرة”.

ووقعت 3 من كل 5 حالات انهيار عقار خلال فصلي الخريف والشتاء، حيث كانت الأمطار والسيول سببًا معلنًا في 44 حادثة.

واحدة من هذه الحوادث شهدت انهيار 500 منزل ريفي في أسوان منتصف نوفمبر 2021، بواقع 106 منازل كليًا و394 جزئيًا، وكانت مقامة في مخرات السيول ومن الطوب اللبن وبأسقف من الجريد.

وقبلها بعام واحد، أودت السيول بحياة 15 شخصًا جراء انهيار عشش كانوا يقيمون فيها على مخر السيل بمنطقة الزرايب على أطراف القاهرة.

ومع ذلك، لا يعتقد رئيس جهاز التفتيش الفني على أعمال البناء أن انهيار العقارات في مصر تحول إلى ظاهرة؛ مفسرًا ذلك بنسبة الحوادث مقارنة بإجمالي العقارات القائمة، الذي يصل إلى 30 أو 40 مليونا، لكن ذلك لا يعني عدم الاهتمام بالأرواح والممتلكات.

 

حبر على ورق

وأشار شميس إلى أن قانون البناء، الصادر عام 2008، تضمن حلولًا للتعامل مع أسباب انهيار العقارات، ومنها عدم اهتمام المالك بأعمال الصيانة حيث نص على تشكيل اتحاد شاغلين، يتولى إدارة وصيانة بديلًا عن المالك، لكن هذا الاتحاد لم يفعل.

 

 

كما أكد أهمية المناقشات الجارية حاليًا بشأن العلاقة بين المالك والمستأجر، قائلًا: “يجب تطبيق العدالة بين قيمة العقار وقيمة الإيجار؛ بما يوفر عائدًا لأصحاب العقارات للإنفاق عليها”.

ونوّه بأن قانون البناء نصَّ كذلك على تشكيل لجنة أو أكثر بكل وحدة محلية تدرس حالة العقارات المبنية وتحدد الإجراءات المطلوبة، سواء ترميم أو إزالة جزئية أو كلية، لكنّ هذه المادة لم تفعل أيضًا؛ فلم تتشكل اللجان بالصورة المطلوبة، واللجان القائمة حاليًا تتحرك بناءً على الشكاوى أو تعمل بشكل صوري.

ويعتقد مدير معهد الخرسانة أن العدد الكبير من المباني مقابل عدد محدود من المختصين وراء عدم تشكيل هذه اللجان أو وجود حصر شامل بعدد العقارات الآيلة للسقوط.

وقال حداد إن المركز القومي لبحوث الإسكان والبناء اقترح مشروعا قوميا لتقييم حالة المباني باستخدام قائمة فحص “تشيك ليست” تتضمن بيانات معينة مطلوب تقييمها بدرجات، وهو ما يختصر الجهد والوقت المطلوب.

وأوضح أن هذا التقييم يفيد في تحديد المباني التي بحاجة لتدخل عاجل، والتي تحتاج إلى تدخل في مرحلة تالية، أربع أو خمس سنوات مثلًا، لكن هذا المشروع القومي لم يكتمل.

 

الحياة على مسئوليتك الشخصية

ونبّه مدير معهد الخرسانة إلى إشكالية عدم تنفيذ قرارات الإزالة؛ فالدولة تطلب من السكان إخلاء المبنى لإزالته، وحين يرفضون تطلب جهة التنفيذ كتابة تعهد بالبقاء على مسئوليتهم الشخصية.

وتابع: البعض يختار ذلك إما لأنه لا يملك بديلًا أو أنه يرى المنزل سليمًا ولا يفترض أنه مهدد بالسقوط.

وأضاف: وفي بعض الحالات، يجد المالك نفسه مطالبًا بسداد ما قد يصل إلى مليون جنيه يزيد أو يقل قليلًا، بينما ما يتحصل عليه من الإيجار شهريًا لا يتعدى 200 جنيه على سبيل المثال؛ فيرفض تنفيذ أعمال الترميم أو الصيانة المطلوبة.

وقدّر “حداد” تكلفة الترميم بشكل عام بما يعادل مرتين إلى أربع مرات تكلفة الإنشاء الجديد.

 

صندوق صيانة المباني

وأمام هذه التكلفة، تقدم النائب السكندري محمود عصام بمشروع قانون بتعديل قانون البناء؛ لتفعيل صندوق الإقراض لأعمال صيانة المباني الآيلة للسقوط.

وينص قانون البناء على إنشاء صندوق يتولى الإقراض دون فوائد لأعمال الصيانة والترميم للمباني السكنية، وتوفير مساكن بديلة للمساكن الآيلة للسقوط.

 

وقال النائب السكندري إن البرلمان سيناقش مشروع القانون مع بداية دور الانعقاد الحالي.

ويرى عصام أن عدم تفعيل الصندوق يرجع إلى أسباب عدة، أبرزها جوانب اقتصادية؛ لذا يقترح مشروع القانون حذف عبارة “دون فوائد” من توصيف القروض.

كما يضيف مصدرين آخرين لتمويل الصندوق، هما: استقطاع نسبة من حصيلة التصالح من المباني المخالفة، ورسوم التراخيص للمباني الجديدة.

ويمنح مشروع القانون كليات الهندسة حق الفصل في القرار المناسب للمبنى إما بالإزالة، وفي هذه الحالة توفير سكن بديل بوحدات الإسكان الاجتماعي، أو الترميم، بحسب عصام.

ويمثَّل توفير سكن بديل مطلبًا ملحًا لإبراهيم وصابرين بعد انهيار مسكنهما.

 

أسرة صابرين، وجيرانها، قدمت طلبات واستغاثات لمجلس الوزراء وصندوق العشوائيات “التنمية الحضرية” للحصول على سكن بديل.

“جالنا رد بالموافقة على تخصيص شقة في بشائر الخير تدفع تمنها هيئة السكة الحديد، لكنها امتنعت؛ وقالت إننا محتلين الأرض.. طب إزاي وإحنا في المكان من 50 سنة، ووارثينه عن جدي، وبندفع مياه ونور وموصلين تليفونات” تقول صابرين.

رفضت أسرة صابرين عرضا للإيواء “المؤقت” في مدرسة قريبة بعد انهيار منزلها، واختارت الانتقال إلى شقة بنظام الإيجار الجديد في المنطقة نفسها مقابل 3 آلاف جنيه شهريًا.
حصلت الأسرة على 3 آلاف جنيه مقابل إيجار وحدة بديلة لمدة 3 شهور “لحد ما يحلوا المشكلة مع هيئة السكة الحديد، ولحد النهاردة ما اتحلتش”.

 

 

وإبراهيم هو الآخر ينتظر قرارًا حكوميًا بتوفير مسكن بديل مناسب يجمع شمل الأسرة من جديد.